Często spotykaną w praktyce prawniczej sytuacją jest posiadanie prawa własności nieruchomości przez kilka osób, określane przez przepisy jako współwłasność. Stan taki może być skutkiem pierwotnego nabycia takiego prawa przez dokonanie zakupu udziałów przez współwłaścicieli. Stan taki powstaje również na przykład poprzez nabycie nieruchomości przez małżonków do majątku wspólnego. Współwłasność może być także efektem wtórnego nabycia, czyli na przykład wynikiem spadkobrania.
Zarządzanie nieruchomością wspólną powoduje wiele pytań, zwłaszcza w sprawach, które nie zostały jednoznacznie uregulowane przez przepisy. Jednym z takich nieuregulowanych szczegółowo przez przepisy elementów jest zakres czynności zwykłego zarządu, kodeks bowiem nie definiuje tego pojęcia, nie wskazuje również zamkniętego katalogu czynności. Pojęcie to jest bardzo istotne z punktu widzenia prawidłowej gospodarki rzeczą wspólną, a także faktycznej możliwości podejmowania konkretnych działań w stosunku do nieruchomości. W modelowej sytuacji zarząd nieruchomością wspólną sprawować powinni wszyscy współwłaściciele, a ich decyzje powinny być spójne i jednomyślne. Jednakże wielokrotnie faktyczne zarządzanie nieruchomością, daleko odbiega od stanu modelowego, wobec czego należy rozróżnić czynności zarządu na dwie kategorie – zarząd zwykły i czynności przekraczające zwykły zarząd.
Co do zasady przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu nieruchomością to działania podejmowane w celu bieżącego administrowania nieruchomością, które nie wykraczają poza ramy normalnej eksploatacji. Obejmują one na przykład utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, przeprowadzenie drobnych napraw, czy zarządzanie bieżącymi sprawami finansowymi. W czynnościach zwykłego zarządu mieści się także inkasowanie opłat z tytułu najmu lub innych świadczeń, zawieranie umów takich jak ubezpieczenia, czy umów z dostawcami usług. Do podejmowania czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli.
Odrębną kategorią czynności, które mogą być podjęte samodzielnie przez każdego ze współwłaścicieli, bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych współwłaścicieli, stanowią czynności zachowawcze. Są to działania podejmowane w celu ochrony wspólnego prawa własności przed utratą lub uszczupleniem. Mogą one obejmować na przykład obronę konieczną w przypadku naruszenia posiadania, powództwo o ustalenie prawa, czy wniosek o założenie księgi wieczystej.
Podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Orzecznictwo w zakresie przykładowych czynności przekraczających zwykły zarząd jest bardzo bogate, wskazuje między innymi, że mieści się w tym zakresie budowa na nieruchomości obiektu budowlanego, inne czynności inwestycyjno – budowlane, w szczególności większe remonty, modernizacje i znaczne nakłady na nieruchomość, nadbudowa domu, docieplenie budynku, wymiana okien na drzwi balkonowe, zmiana w sposobie korzystania z nieruchomości. Można także znaleźć w orzecznictwie dość zaskakujące przykłady przekroczenia zakresu zwykłego zarządu, poprzez usunięcie drzewa ze wspólnej nieruchomości. Zaznaczyć także należy, że utrwalonym w doktrynie jest pogląd, że każde zawarcie umowy o szerszym zakresie, na przykład zawarcie umowy dzierżawy całej nieruchomości, bądź zawarcie takiej umowy na dłuższy okres, stanowi również czynność przekraczającą zwykły zarząd.
Przekroczenie zwykłego zarządu nieruchomością może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych. Jeśli czynność należy do kategorii przekraczających zakres zwykłego zarządu, jeszcze raz podkreślić należy, że wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody, czynność może być uznana za nieważną.
W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu konieczne jest wystąpienie do sądu z powództwem, w którym sąd zastępując wolę współwłaścicieli wyraża zgodę na jej dokonanie.